Denkmal-AfA nach §7i erklärt: So funktioniert die erhöhte Abschreibung
Die Denkmal-AfA nach §7i EStG erlaubt es, Sanierungskosten an einem Baudenkmal über zwölf Jahre vollständig abzuschreiben: neun Prozent pro Jahr in den ersten acht Jahren, sieben Prozent in den vier Jahren danach. Sie gilt für vermietete Objekte und betrifft nur den Teil des Kaufpreises, der auf die Sanierung entfällt.
Was die Denkmal-AfA ist
AfA steht für Absetzung für Abnutzung. Vermieter dürfen die Kosten eines Gebäudes über viele Jahre steuerlich geltend machen. Bei Altbauten, die vor 1925 fertiggestellt wurden, sind das normalerweise 2,5 Prozent pro Jahr. Für Baudenkmäler gibt es mit §7i EStG eine Sonderregel, die einen Teil der Kosten deutlich schneller abziehbar macht.
Der Gedanke dahinter: Denkmalgeschützte Gebäude zu erhalten ist teuer und mit Auflagen verbunden. Der Staat gleicht das über die Steuer aus.
So viel wird abgeschrieben
Begünstigt sind die Kosten für Baumaßnahmen, die zur Erhaltung des Denkmals oder zu seiner sinnvollen Nutzung nötig sind. Bei vermieteten Objekten gilt:
- Jahr 1 bis 8: 9 Prozent der begünstigten Kosten pro Jahr.
- Jahr 9 bis 12: 7 Prozent pro Jahr.
Nach zwölf Jahren sind 100 Prozent der begünstigten Kosten abgeschrieben.
Rechenbeispiel
Angenommen, eine Wohnung kostet 300.000 Euro und das Exposé weist einen Sanierungsanteil von 75 Prozent aus. Dann sind 225.000 Euro begünstigt.
| Zeitraum | Satz | Abschreibung pro Jahr | Summe |
|---|---|---|---|
| Jahr 1 bis 8 | 9 % | 20.250 € | 162.000 € |
| Jahr 9 bis 12 | 7 % | 15.750 € | 63.000 € |
| Gesamt | 225.000 € |
Bei einem persönlichen Steuersatz von 42 Prozent würde die Abschreibung in den ersten acht Jahren die Steuerlast um rund 8.500 Euro pro Jahr senken. Das ist ein Rechenbeispiel und kein Versprechen. Wie hoch der Effekt bei Ihnen ausfällt, hängt von Ihrem Einkommen und Ihrem Steuersatz ab.
Welche Voraussetzungen gelten
- Das Gebäude ist ein Einzeldenkmal oder liegt in einem geschützten Ensemble.
- Die Baumaßnahmen sind vorab mit der Denkmalschutzbehörde abgestimmt.
- Die Behörde bescheinigt, dass die Kosten für Erhalt oder sinnvolle Nutzung erforderlich waren.
- Sie kaufen, bevor die Sanierung abgeschlossen ist. Wer erst danach kauft, kann die erhöhte Abschreibung in der Regel nicht mehr nutzen.
- Sie vermieten die Wohnung. Wer selbst einzieht, nutzt eine andere Regel, die im Artikel zum selbst bewohnten Denkmal erklärt ist.
Was nicht begünstigt ist
Nicht abgeschrieben wird nach §7i der Teil des Kaufpreises, der auf das Grundstück entfällt. Auch die vorhandene Bausubstanz, die nicht saniert wird, gehört nicht dazu. Wie der Kaufpreis aufgeteilt wird, steht im notariellen Vertrag. Das Finanzamt legt die Höhe des begünstigten Aufwands am Ende selbst fest.
Für wen sich das lohnt
Die Abschreibung wirkt über Ihren Steuersatz. Je höher Ihr zu versteuerndes Einkommen, desto größer der Effekt. Bei niedrigem Einkommen bringt sie deutlich weniger.
Wichtig: Eine gesparte Steuer ist kein Gewinn aus der Immobilie. Die Exposés der Bauträger weisen selbst darauf hin, dass es riskant sein kann, nur aus Steuergründen zu kaufen. Die Immobilie muss auch ohne Steuervorteil als Anlage Sinn ergeben. Wer verkauft, muss außerdem bedenken, dass der nächste Käufer die erhöhte Abschreibung in der Regel nicht mehr nutzen kann. Das kann den Verkaufspreis drücken. Verkaufen Sie innerhalb von zehn Jahren, kann zudem ein steuerpflichtiges privates Veräußerungsgeschäft vorliegen.
Häufige Fragen
Gilt die Denkmal-AfA auch für Eigennutzer?
Nicht nach §7i. Wer selbst einzieht, kann Sanierungskosten unter Umständen nach §10f EStG absetzen, mit neun Prozent über zehn Jahre. Mehr dazu im Artikel zum selbst bewohnten Denkmal.
Wer bescheinigt die Kosten?
Die zuständige Denkmalschutzbehörde. Ohne diese Bescheinigung erkennt das Finanzamt die erhöhte Abschreibung nicht an.
Kann ich die Denkmal-AfA nutzen, wenn die Sanierung schon fertig ist?
In der Regel nicht. Die erhöhte Abschreibung ist für Käufer gedacht, die vor Abschluss der Sanierung erwerben.
Wie lange läuft die Abschreibung?
Zwölf Jahre: acht Jahre mit neun Prozent, vier Jahre mit sieben Prozent.