Denkmal, Neubau oder Bestand: Was passt zu Ihrem Ziel?
Welche Immobilie passt, hängt von Ihrem Ziel ab. Wer Steuern senken will, schaut auf Denkmalobjekte. Wer Planbarkeit sucht, auf den Neubau. Wer sofort Mieteinnahmen möchte, auf vermieteten Bestand.
Der Überblick
| Denkmal | Neubau | Bestand | |
|---|---|---|---|
| Steuervorteil | Hoch durch §7i oder §10f | Regulär, bei Fertigstellung ab 2023 mit 3 % Gebäude-AfA | Regulär, bei Altbau vor 1925 mit 2,5 % |
| Mieteinnahmen | Erst nach Fertigstellung | Erst nach Fertigstellung | Oft sofort, wenn vermietet |
| Planbarkeit der Kosten | Eingeschränkt, Überraschungen im Altbau möglich | Hoch, meist Festpreis | Mittel, abhängig vom Zustand |
| Auflagen | Denkmalbehörde | Keine besonderen | Keine besonderen |
| Eigennutzung | Möglich, mit Auflagen | Einfach | Einfach, wenn nicht vermietet |
Denkmalschutz: wenn die Steuer eine Rolle spielt
Denkmalobjekte werden in der Regel saniert verkauft. Der Käufer erwirbt vor Abschluss der Arbeiten und kann die Sanierungskosten erhöht abschreiben. Wie das funktioniert, steht im Artikel zur Denkmal-AfA. Gleichzeitig tragen Sie das Risiko des Altbaus: verdeckte Schäden, Auflagen, eine längere Bauzeit. Beispiele im Portal sind der Alte Gasthof in Taucha und die Alte Post in Leipzig-Gohlis.
Neubau: wenn Sie Planbarkeit wollen
Beim Neubau kennen Sie Bauweise und Ausstattung vorab. Der Bauträger trägt das Baukostenrisiko, meist zu einem Festpreis. Dafür gibt es keinen Denkmal-Steuervorteil. Ein Beispiel ist Crodo 9 in Leipzig-Reudnitz mit 14 Wohnungen.
Bestand: wenn es schnell gehen soll
Eine vermietete Bestandswohnung bringt vom ersten Tag an Mieteinnahmen. Sie sehen Zustand und Mieter vor dem Kauf. Dafür bleibt der Instandhaltungsbedarf Ihr Risiko, und steuerlich gilt die normale Abschreibung. Ein Beispiel ist die Wohnung in Leipzig-Möckern, die für 600 Euro im Monat vermietet ist.
So entscheiden Sie
Fragen Sie sich zuerst, was Sie in zehn Jahren erreicht haben möchten. Ist Ihre Steuerlast hoch und denken Sie langfristig, spricht viel für ein Denkmalobjekt. Wollen Sie einziehen und wenig Risiko, passt der Neubau. Brauchen Sie schnell Einnahmen, ist vermieteter Bestand eine Option.
Keine dieser Varianten ist risikofrei. Prüfen Sie jede mit einer Steuerberatung und bei einer Finanzierung mit Ihrer Bank.
Häufige Fragen
Welche Immobilie ist am sichersten?
Keine ist ohne Risiko. Ein Neubau mit Festpreis ist beim Baukostenrisiko am besten planbar, vermieteter Bestand beim Beginn der Einnahmen.
Lohnt sich ein Denkmal nur wegen der Steuer?
Die Exposés selbst warnen davor, nur aus Steuergründen zu kaufen. Die Immobilie muss auch als Anlage tragen.
Was gilt bei Eigennutzung?
Beim Denkmal greift unter Umständen §10f. Bei Neubau und Bestand gibt es keine vergleichbare Sonderabschreibung.