Mietrendite berechnen: Brutto, Netto und Beispiele aus echten Exposés
Die Bruttomietrendite ist die Jahreskaltmiete geteilt durch den Kaufpreis. Bei 600 Euro Monatsmiete und 195.000 Euro Kaufpreis ergibt das 3,7 Prozent. Die Nettomietrendite berücksichtigt zusätzlich die Kosten, die Sie als Eigentümer tragen.
Die Formel
Bruttomietrendite = Jahreskaltmiete geteilt durch Kaufpreis, mal 100. Die Kaufnebenkosten sind darin noch nicht enthalten. Wer sie einbezieht, erhält eine realistischere Zahl.
Beispiel 1: Bestandswohnung in Leipzig-Möckern
Die Wohnung kostet 195.000 Euro und ist für 600 Euro im Monat vermietet. Die Jahresmiete beträgt 7.200 Euro. 7.200 geteilt durch 195.000 ergibt 3,7 Prozent Bruttomietrendite.
Beispiel 2: Denkmalprojekt in Taucha
Das Exposé nennt einen Kaufpreis von 6.450 Euro pro Quadratmeter und eine Mieterwartung von 10,50 Euro pro Quadratmeter. Die Jahresmiete pro Quadratmeter beträgt damit 126 Euro. 126 geteilt durch 6.450 ergibt rund 2,0 Prozent.
Das ist deutlich weniger als im ersten Beispiel. Der Grund: Bei Denkmalprojekten ist die Sanierung im Preis enthalten, und ein Teil des Vorteils soll über die Steuer kommen, nicht über die Miete.
Von brutto zu netto
Für die Nettomietrendite ziehen Sie die Kosten ab, die Sie nicht auf den Mieter umlegen können. Im Taucha-Exposé sind das 29,75 Euro im Monat für die Verwaltung der Eigentümergemeinschaft und 23,80 Euro für die Sondereigentumsverwaltung, jeweils inklusive Mehrwertsteuer. Für eine Wohnung mit 60 Quadratmetern sieht das so aus:
| Position | Wert |
|---|---|
| Kaufpreis (6.450 € × 60 m²) | 387.000 € |
| Jahreskaltmiete (10,50 € × 60 m² × 12) | 7.560 € |
| Verwaltung Eigentümergemeinschaft (29,75 € × 12) | 357,00 € |
| Sondereigentumsverwaltung (23,80 € × 12) | 285,60 € |
| Miete nach Verwaltungskosten | 6.917,40 € |
| Nettorendite, ohne Rücklage und Leerstand | ca. 1,8 % |
Nicht eingerechnet sind Leerstand, Instandhaltung in der Wohnung und die Zinsen für Ihr Darlehen.
Mietrendite und Steuer zusammen betrachten
Bei Denkmalobjekten reicht die Mietrendite allein nicht. Die Abschreibung nach §7i verändert Ihren Cashflow nach Steuern, wie der Artikel zur Denkmal-AfA zeigt. Lassen Sie die Rendite nach Steuern deshalb mit Ihrer Steuerberatung durchrechnen. Die Exposés warnen ausdrücklich davor, nur aus steuerlichen Gründen zu kaufen.
Häufige Fragen
Was ist eine gute Mietrendite?
Eine allgemeingültige Zahl gibt es nicht. Sie hängt von Lage, Zustand und davon ab, ob Steuervorteile eingerechnet werden. Vergleichen Sie Objekte mit gleichen Annahmen.
Was ist der Unterschied zwischen brutto und netto?
Brutto rechnet nur mit Kaufpreis und Miete. Netto zieht die Kosten ab, die Sie als Eigentümer selbst tragen.
Warum ist die Mietrendite bei Denkmalobjekten oft niedriger?
Weil der Preis die Sanierung enthält und ein Teil des Vorteils über die Steuer erwartet wird, nicht über die Miete.