Denkmal selbst bewohnen: Was Eigennutzer steuerlich absetzen können
Wer ein Baudenkmal selbst bewohnt, kann bestimmte Sanierungskosten nach §10f EStG zehn Jahre lang mit je neun Prozent wie Sonderausgaben von der Steuer abziehen. Die Anschaffungskosten der Wohnung selbst sind davon nicht erfasst.
Was §10f regelt
Die erhöhte Abschreibung nach §7i gilt für vermietete Objekte. Für Eigennutzer gibt es die Parallelregel in §10f. Sie betrifft Aufwendungen an einem Gebäude, das Sie selbst bewohnen und das ein Baudenkmal ist.
Statt als Werbungskosten wirken die Kosten hier als Sonderausgaben. Der Ablauf ist ähnlich: Die Maßnahmen werden mit der Denkmalbehörde abgestimmt, die Behörde bescheinigt die Kosten, das Finanzamt erkennt sie an.
Rechenbeispiel
Angenommen, für Ihre Wohnung fallen begünstigte Sanierungskosten von 150.000 Euro an.
| Zeitraum | Satz | Abzug pro Jahr | Summe |
|---|---|---|---|
| Jahr 1 bis 10 | 9 % | 13.500 € | 135.000 € |
Insgesamt lassen sich 90 Prozent der begünstigten Kosten absetzen. Bei einem Steuersatz von 35 Prozent wären das rund 4.700 Euro weniger Steuern pro Jahr. Auch das ist ein Beispiel und keine Zusage.
Unterschiede zur Vermietung
| Vermietung (§7i) | Eigennutzung (§10f) | |
|---|---|---|
| Art des Abzugs | Werbungskosten | Sonderausgaben |
| Zeitraum | 12 Jahre | 10 Jahre |
| Satz | 9 % in 8 Jahren, 7 % in 4 Jahren | 9 % in 10 Jahren |
| Summe | 100 % der begünstigten Kosten | 90 % der begünstigten Kosten |
Mehr zur Vermietungsvariante steht im Artikel zur Denkmal-AfA.
Was Eigennutzer zusätzlich bedenken sollten
Ein Denkmal zu bewohnen bedeutet Altbau-Charme mit hohen Decken, Stuck und besonderen Fenstern. Es bedeutet aber auch Auflagen. Fenster, Fassade und Treppenhaus dürfen oft nur in Abstimmung mit der Behörde verändert werden.
Die Bauträger weisen in ihren Exposés außerdem darauf hin, dass bei Altbausubstanz Überraschungen möglich sind. Dazu gehören verdeckte Schäden, die erst während der Arbeiten sichtbar werden. Planen Sie dafür Reserven ein und lesen Sie das Kapitel zu Chancen und Risiken aufmerksam.
Auch die laufenden Kosten sind bei Denkmalen häufig höher, etwa für die Instandhaltung der Fassade. Die Instandhaltungsrücklage liegt in den Exposés bei 30 bis 50 Cent pro Quadratmeter und Monat.
Häufige Fragen
Kann ich zuerst selbst wohnen und später vermieten?
Das ist möglich, ändert aber die steuerliche Behandlung. Klären Sie die Details vor dem Kauf mit Ihrer Steuerberatung.
Lohnt sich das bei niedrigem Einkommen?
Die Abzüge wirken über Ihren Steuersatz. Bei geringem Einkommen ist die Ersparnis entsprechend kleiner.
Wer prüft, ob die Kosten begünstigt sind?
Die Denkmalschutzbehörde bescheinigt die Kosten, das Finanzamt entscheidet über die Anerkennung.