Exposé lesen: Diese Angaben entscheiden über den Kauf
Im Exposé stehen alle Zahlen für Ihre Entscheidung, aber sie stehen verstreut. Wichtig sind sieben Angaben: der Preis pro Quadratmeter, die Kaufnebenkosten, die Rücklage, die Mieterwartung, der Sanierungsanteil, die Bauzeit und die Baubeschreibung.
1. Preis pro Quadratmeter
Bei Projekten wird der Kaufpreis meist pro Quadratmeter Wohnfläche genannt. Das macht Objekte vergleichbar. Die Spanne im Portal reicht von 3.650 Euro pro Quadratmeter in Chemnitz bis zu 7.495 Euro in Leipzig-Gohlis. Der Alte Gasthof in Taucha liegt bei 6.450 Euro, der Neubau Crodo 9 zwischen 6.350 und 6.750 Euro.
Achten Sie auf Posten, die nicht im Quadratmeterpreis stecken. Ein Stellplatz kostet extra: in Taucha 12.500 Euro, bei Crodo 9 sind es 35.000 Euro.
2. Kaufnebenkosten
In den Exposés stehen meist rund 8 Prozent des Kaufpreises für Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch. Beim Bauträgerkauf kommen manchmal Bereitstellungszinsen dazu. Eine Aufschlüsselung finden Sie im Artikel zu den Kaufnebenkosten in Sachsen.
3. Rücklage und Verwaltung
Laufende Kosten wirken im Exposé klein, summieren sich aber. Die geplante Instandhaltungsrücklage liegt in den Beispielen zwischen 0,30 Euro (Chemnitz) und 0,50 Euro (Leipzig-Gohlis, Taucha) pro Quadratmeter und Monat. Dazu kommt die Verwaltung: Für die Eigentümergemeinschaft sind es rund 25 bis 30 Euro pro Wohnung und Monat, für die Sondereigentumsverwaltung rund 20 bis 25 Euro, jeweils zuzüglich Mehrwertsteuer.
4. Mieterwartung
Für Anleger ist die erwartete Miete zentral. In Taucha rechnet das Exposé mit 10,50 Euro pro Quadratmeter, in Leipzig-Lindenau mit etwa 12 Euro. Eine Mieterwartung ist eine Prognose und keine Zusage. Vergleichen Sie sie mit den Mieten ähnlicher Wohnungen in der Umgebung.
Wie Sie aus Kaufpreis und Miete eine Rendite berechnen, zeigt der Artikel zur Mietrendite.
5. Sanierungsanteil
Bei Denkmalobjekten entscheidet der Anteil der Sanierungskosten am Kaufpreis darüber, wie viel Sie steuerlich abschreiben können. Das Exposé für Chemnitz nennt rund 75 Prozent. Die endgültige Aufteilung legt das Finanzamt fest.
6. Bauzeit und Stand
Prüfen Sie, wann gebaut wird und wann Sie einziehen oder vermieten können. In Chemnitz sind 2026 bis 2028 vorgesehen. Beachten Sie den Genehmigungsvorbehalt: Viele Angaben stehen unter dem Vorbehalt der Behörden, und Exposés enthalten den Zusatz, dass Irrtümer und Änderungen vorbehalten bleiben.
7. Baubeschreibung und Wohnfläche
Die Baubeschreibung legt fest, was Sie tatsächlich bekommen: Böden, Bäder, Heizung, Fenster. Sie ist im Kaufvertrag verbindlich, Werbebilder sind es nicht. Achten Sie auch auf die Berechnung der Wohnfläche. Im Chemnitzer Exposé werden Balkone zur Hälfte angerechnet, üblich ist ein Viertel. Außerdem dürfen Abweichungen bis zu drei Prozent ohne Preisanpassung auftreten.
Das Kapitel zu Chancen und Risiken
Lesen Sie es. Es ist oft der ehrlichste Teil des Exposés. Dort stehen die Hinweise zu Bauträger-Insolvenz, Mietausfall, Zinsänderungen und steuerlichen Unwägbarkeiten.
Häufige Fragen
Was ist im Exposé rechtlich verbindlich?
Verbindlich sind der notarielle Kaufvertrag, die Teilungserklärung und die Baubeschreibung. Die Exposés weisen selbst darauf hin, dass ihre Angaben unverbindlich sind.
Wie aktuell sind die Zahlen in einem Exposé?
Achten Sie auf das Stand-Datum im Fuß der Seiten. Preise, Steuersätze und Bauzeiten können sich seitdem geändert haben.
Welche Unterlagen brauche ich zusätzlich?
Teilungserklärung, Baubeschreibung, den Entwurf des Kaufvertrags und bei Vermietung die Mietverträge. Den Vertragsentwurf müssen Sie bei Verbraucherverträgen mindestens zwei Wochen vor dem Notartermin erhalten.